Говорять експерти

Масове перетікання грошей з ринку в московське житло малоймовірне

Основні фондові індекси РФ напередодні обновили мінімуми двох-трирічної давнини. Інвестори, в умовах подібної нестабільності, а на думку деяких експертів, навіть кризи, шукають надійні способи зберегти й примножити свої кошти. І якщо на початку року, коли фондовий ринок також сильно морозило, інвестори ще могли повести свої активи в нерухомість, прибутковість якої склала до 40% за першу половину 2008 року, те зараз ситуація для них обстоит зовсім інакше. Експерти, опитані РІА Нерухомість^-Нерухомість-новина-нерухомість, говорять про стабілізацію ринку нерухомості, на якому тепер не те, що заробити, але навіть надійно зберегти свої вкладення, стало значно складніше.

Чи тиха гавань?

Основні фондові індекси РФ напередодні обновили мінімуми двох-трирічної давнини. До закриття торгів на ММВБ 11 вересня індекс упав на 3,74% - до 1073,02 пункту, індекс РТС знизився на 2,72%, склавши 1298,08 пункту. І хоча в п'ятницю, 12 вересня ринок відкрився ростом котирувань, експерти впевнені, що повної стабілізації ситуації найближчим часом чекати не коштує.

Інвестори шукають надійні способи зберегти й примножити свої кошти, однак поки ні фондовий ринок, ні інші фінансові інструменти не можуть дати їм подібною гарантії. Експерти, опитані РІА Новини, у свою чергу відзначають, що нерухомість як і раніше залишається "тихою гаванню" для інвесторів, от тільки вже не такий цікавої як раніше.

"Ринок нерухомості відрізняється достатньою стабільністю. І навіть в умовах деякої стагнації це більше надійний інструмент інвестування", - уважає директор департаменту інвестицій у нерухомість інвестиційної групи AG Capital Олександр Короткий.

Однак, на думку експертів, навряд чи перекладу капіталу в нерухомість найближчим часом можна чекати з боку великих гравців фондового ринку, які найчастіше приймають зважені й продумані рішення й, швидше за все, не піддадуться паніці.

"Перекидатися" між фондовим ринком, фінансовим ринком і ринком нерухомості можуть дрібні спекулянти, що шукають швидких вигід", - відзначає керівник Аналітичного центра корпорації "Інком" Дмитро Таганів.

З ним погоджується й керівник аналітичної служби агентства нерухомості МИАН Олексій Кудрявцев, що підкреслює, що інвесторам потрібен час на те, щоб перевести свої активи з одних інструментів в інші.

"Навіть сам факт ухвалення рішення про інвестування в нерухомість - це питання не одного дня: необхідно вибрати інструменти, вивчити їхньої перспективи. Якщо мова йде про пряме інвестування - покупці квартир - потрібно оцінити пропозиції ринку, які квартири купувати, які ризики й потенціал росту по них. За цей час фондовий ринок найімовірніше стабілізується", - уважає він.

Однак, як згадують деякі аналитики, коли в лютому 2008 року фондовий ринок морозило, багато приватних і середніх інвесторів, яким було необхідно гарантированно зберегти й примножити свій капітал, все-таки спрямували свої кошти в нерухомість.

"Це обернулося повномасштабним ростом цін у всіх сегментах і ажіотажному попиті. Звичайно, для інвесторів вкладення в нерухомість на той момент виявилося самим логічним і правильним рішенням, доходи в першому півріччі перевищували 40% по многим ліквідних об'єктах", - указує директор по продажах Бюро нерухомості "Агент 002" Валерій Барнинец.

По його даним, на початку поточного року частка покупки інвестиційних квартир у московському регіоні доходила до 20-30% від загального обсягу угод.

При цьому, як нагадує Короткий, у першу чергу значний стрибок цін, по деяких пропозиціях до 50%, був зафіксований на підмосковні квартири, тому що різниця в ціні квадратного метра в порівнянні з Москвою на той момент була досить відчутна.

Ситуація й інструменти змінилися

Але зараз, на думку Таганова, ситуація вже далека від початку року - умов для короткострокових спекуляцій на ринку нерухомості не передбачається, адже "ринок поводився досить спокійно, темпи росту цін на ньому були порівняно невеликі".

Дійсно, як сходяться в думці аналитики ринку, навряд чи варто прогнозувати сплеск покупок інвестиційних квартир на тлі деякого зниження попиту на житло в Москві, Московській області й Санкт-Петербурзі, а також в умовах об'єктивної "переоціненості" житлової нерухомості в цих столичних регіонах.

"Нинішня ситуація відрізняється від початку року тим, що нерухомість демонструє граничні цінові показники, тобто ринок вичерпав всі об'єктивні можливості для подальшого росту й покупка квартир на даному етапі в найкращому разі виявиться лише способом зберегти накопичені кошти, а в гіршому спричинить певні фінансовий втрати", - додає Барнинец.

Зараз, по даним Барнинца, частка інвестиційних квартир у Москві становить не більше 7% від загального числа придбань.

На думку керівника проекту КК "Метрополь" Олега Шевченко, значного інтересу до покупки житлової нерухомості можна чекати хіба що в регіонах, однак, навряд чи й тут рівень прибутковості буде високим - у середньому 5-10%, максимум 15% у рік, що в цілому порівнянне із прибутковістю по депозитах ряду банків.

Він відзначає також, що в цей час можна прогнозувати прояв інтересу з боку великих і корпоративних інвесторів хіба що до комерційної нерухомості, у першу чергу, до виробничих і складських приміщень, а також до вкладень коштів у земельні ділянки.

"Маленьким проміннячком світла в цьому темному царстві можуть стати паї фондів нерухомості, що звертаються на біржі, які доступніше за ціною й більше ликвидны, чим реальні об'єкти нерухомості, - додає директор по розвитку КК "Юграфинанс" Андрій Степаненко, - хоча й з ними не всі так гладко - реальних пропозицій мало".

Що буде із цінами

На думку Барнинца, квапитися з перенапрямком потоків інвестицій не коштує: вартість акцій може відновитися вже в першому півріччі 2009 року, а ціни на нерухомість можуть знизитися на 15-20%.

Більшість експертів, опитаних РІА Новини, висловлюють думка, що, принаймні, до кінця року в описаних умовах ніяких значних цінових стрибків від ринку нерухомості чекати не коштує, а от з наступного року дійсно можна чекати навіть певної корекції.

"Якщо говорити про сегменти элит і бізнес класу, те навіть при збільшенні потоку інвесторів, які підуть із біржі й принесуть свої кошти в сектор нерухомості, навряд чи тут варто чекати сплеску цін", - указує Короткий.

Таганів також не очікує якої-небудь різкої цінової зміни, що могло б бути викликано приходом інвесторів з фондових ринків.

"Найближчим часом ми прогнозуємо подальше вповільнення темпів росту цін на ринку житлової нерухомості, за яким піде тривалий період плавної корекції. Ми очікуємо, що ціни рекламних оголошень до кінця поточного року будуть зберігатися стабільними, у той час як ціни реальних угод почнуть злегка коректуватися убік зниження", - припускає він.

У свою чергу Шевченко підтверджує, що, швидше за все, варто очікувати якоїсь стабілізації загального рівня цін на нерухоме майно.

У цілому, ситуація для інвесторів не однозначна, а разнонаправленное рух настроїв говорить про те, що проблеми світового ринку й у першу чергу ринку капіталів не можуть не позначатися на вітчизняній економіці, а надійних інструментів збереження коштів стає усе менше, резюмує Барнинец.

Статьи по теме

• Масове перетікання грошей з ринку в московське житло малоймовірне (Сен 14, 2008)

© 2008 Новини бізнесу.