Банківська діяльність

Бери, поки дають

Десять років тому, коли вступив у дію закон про іпотечне кредитування, більшість росіян уперше почули слово "іпотека".

Торік кредитів на покупку житла було видано вже на 556,5 мільярда рублів. У першому кварталі цього року - на 151 мільярд рублів.
Однак поки змогли взяти іпотечний кредит ледве більше 1 відсотка росіян. Як допомогти тим, хто залишився за рисою іпотеки? Чи варто зараз купувати житло в кредит і як зміняться ціни на ринку нерухомості найближчим часом?

"РГ" аналізує ситуацію на житловому ринку.

Квартира на виріст

Головне питання: чи варто брати іпотечний кредит зараз або почекати кращих часів, коли, може бути, житло подешевіє? От як на нього відповідає віце-президент Асоціації будівельників Росії, голова Національної асоціації учасників іпотечного ринку Володимир Пономарів: "Я б радив, якщо є гроші, - брати. Ставки по кредиту вже зараз 13-14 відсотків. До кінця року вони можуть піднятися до 15 відсотків. Ріст цін на житло - 25 відсотків. Беручи кредит, ви фіксуєте ціну на момент покупки квартири. Отже, від подальшого подорожчання ви вже захищені. Навпроти, ріст цін для тих, хто придбав квартиру в кредит, навіть вигідний, тому що куплене житло можна буде продати по більше високій ціні. З іншого боку, зараз споживачам буде набагато складніше одержати кредит, оскільки банки посилили вимоги до позичальників".

Певні труднощі на російському ринку кредитування експерти зв'язують із американською іпотечною кризою. На щастя, нам до кризи далеко (через малий обсяг виданих кредитів), але тенденції в змісті політики на житловому ринку ті ж самі. Сьогодні в нашій країні близько 2 відсотків позичальників - банкрути по іпотечних кредитах. Турбує те, що ця цифра стала рости. В Алтайському краї число дефолтов становить 24 відсотка, у Башкирії, Краснодарському краї (по ряду іпотечних програм) наближається до 9 відсотків. Причина та ж, що й у США, - банки почали враховувати не тільки "білі" доходи, але й так звані "чорні". На ринку з'явилися іпотечні програми зі зниженим первісним внеском, а те й зовсім без нього. Крім того, прискореними темпами знижувалися процентні ставки. Основною проблемою Росії є неможливість у короткий термін провести рефінансування раніше притягнутих позик. У багатьох банків немає іншого шляху, як вийти із програми. Банк може офіційно не повідомляти про цьому, але під різними приводами відмовляти у видачі іпотечного кредиту.

Зняти або купити

Як же все-таки поліпшити свої житлові умови тим, хто в цьому бідує й не може дозволити собі взяти іпотечний кредит? Як не дивно це пролунає, але єдину альтернативу покупці квартири за готівку сьогодні експерти бачать у розвитку ринку найманого житла. У всіх країнах, пояснюють вони, іпотека є інструментом придбання житла для тих верств населення, які мають стабільними й відносно високі доходи. У Росії взяти іпотечний кредит можуть дозволити собі лише люди з доходом на родину із трьох чоловік не менше 60-70 тисяч рублів.

Зрозуміло, чому таких позичальників у країні всього 20 відсотків від усього населення. Інші 80 відсотків громадян не можуть самостійно не купити квартиру на вільному ринку, не участвовать в іпотеці. На такому тлі виходом є наймання житла або державна підтримка. Платіж по кредиту, якщо брати Москву, навіть за стандартну "двушку" на окраїні міста однаково виявиться вище, ніж плата за наймання - приблизно в 1,5-2 рази. Добре, якби потерпіти довелося недовго, але адже іпотеку, як правило, люди беруть на 10-30 років. Не випадково в більшості західних країн знімають квартири до 40 відсотків населення. Тому неправильно прямо зв'язувати доступність житла й іпотеку, говорить Пономарів. "Для тих категорій громадян, - пояснює експерт, - хто не може самостійно вирішити квартирне питання, повинен бути свій інструмент придбання житла, де значиму роль будуть грати бюджетні кошти. У нас начебто б існує механізм субсидій. Торік їх одержали порядку 70 тисяч родин. Усього ж родин у Росії 48 мільйонів. Якщо поділите одне число на інше, вийде 0,1 відсотка".

Із чого сьогодні складається вартість квадратного метра? Це будівельна собівартість, земля, інженерна інфраструктура й плата за підключення до мереж, прибуток забудовника, усілякі побори, у тому числі у вигляді хабарів. У структурі ціни всі ці видатки досягають не менш 50 відсотків. "Якщо держава буде безкоштовно виділяти землю, ціна впаде відразу на 20 відсотків, якщо візьме на себе інженерну інфраструктуру - ще на 30 відсотків, - говорить Володимир Пономарів. - Так робиться в багатьох країнах. Держава фінансує або софинансирует певну частину витрат на будівництво. Але тільки адресно, у рамках соціальних житлових програм, включаючи соціальне житло. Подібний досвід уже є в Бєлгорода й Москви".

П'ять питань експертові

1 чи Можливо взяти іпотеку на покупку заміського будинку?

Для заміської нерухомості, пояснює Володимир Пономарів, дуже складно провести оцінку майна, що здобувається. Ураховуються такі складові, як зручний під'їзд, наявність комунікацій, інфраструктури - магазина, лікарні, школи та інше. Не в кожній сільській місцевості це є, а виходить, ліквідність такої нерухомості невелика. Тобто юридичних заборон ні, але банки не дають кредитів на придбання заміського будинку.

2 Є в позичальника право продати "іпотечну" квартиру?

Так, але тільки разом з обтяженням. Ви продаєте свою квартиру разом із зобов'язанням платити по іпотечному кредиті.

3 чи Можуть доходи батьків ураховуватися при покупці квартири дітьми?

Можуть. Досить поширена форма, коли батьки стають поручителями. Якщо в них високі доходи або є нерухомість, допустимо, квартира, яку можна було б закласти, то в цьому змісті ніяких проблем не буде.

4 чи Існують податкові відрахування для іпотечних позичальників?

Відповідно до Податкового кодексу позичальник має право на майнове податкове відрахування в сумі, витраченої на покупку квартири. При цьому відрахування включає суму, витрачену на покупку квартири (до мільйона рублів). Одне "але": витрачені гроші не вдасться повернути доти, поки на руках не виявляться документи, що підтверджують право власності на житло.

5 Що буде, якщо людина, що взяла іпотечний кредит, занедужає й втратить роботу?

Швидше за все, банк спочатку спробує підібрати більше пільгові умови для позичальника. І тільки якщо нічого не виходить, буде почата процедура виселення людини із квартири.

Що стосується хвороби, оскільки в стандартах надання іпотечних кредитів є механізм страхування життя, те тут ситуація простіше: страхова компанія у випадку виявлення страхового випадку візьме на себе всі видатки.

Статьи по теме

• Бери, поки дають (Авг 10, 2008)

© 2008 Новини бізнесу.